未取得房产三证就转让房屋 房屋买卖合同是否一定无效
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案情简介2005年7月，赵某从开发商处购得商品房一套，当时开发商对该小区住房都未办理房屋三证，赵某于2006年10月将该套房屋私下转让给陈某，并签订房屋买卖合同。陈某在未办理房屋产权过户登记手续的情况下，于2007年1月按合同规定向赵某付清房款，并迁入居住。2008年1月，开发商办理完该小区所有住房的产权证之后，陈某要求赵某办理房屋产权过户手续。此时，赵某以转让房屋时未取得三证，违反《城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，因此交易不合法为由拒绝过户，并要求按原价退还陈某购房款。2008年7月，陈某诉至法院，要求确认诉争房屋买卖合同有效，并履行协助办理房屋产权过户登记手续义务。
浙江裕丰律师事务所林清城律师评析本案涉及到未登记领取权属证书情况下所签订的房屋转让合同的效力问题，关于此问题，不能简单依照《城市房地产管理法》第37条第（六）项的规定，一概认定合同无效，《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，应该理解为，未取得任何权属证书的房地产不得转让，如：开发商尚未取得出让土地的使用许可及销售许可，即进行开发销售，购买者又将购买的房地产再行转让的，则此种行为应归入禁止转让的范围；若开发商已经取得使用许可及销售许可，购买者又将购买的房地产再行转让的，则不能认为该房地产禁止转让，因开发商出售时，该房地产已登记领取权属证书。因此，像这种合同是否有效，应根据不同情况区别对待，一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中，此种情况下，房屋转让合同应认定为有效。另一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续存在一定障碍（如开发商土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收、开发商尚未取得预售许可等等）。此种情况下，可以借鉴最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”中有关合同效力补正的规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定转让合同有效，否则，房屋转让合同认定为无效。根据本案的案情，同时，依据《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然赵某在房屋转让合同签订之时该房屋尚未办理登记领取房产证，但该房屋在诉争前已经进行登记并领取了房屋产权证书，且法律、行政法规也无规定不动产买卖合同应自权属登记后才生效，因此，该房屋转让合同有效。
