房地产未能搭上振兴规划“末班车”并没有改变资金回流
楼市的现实。春节后广州以及全国多个城市楼市成交量持续激增,部分投资客也开始借助这股暖流四处“抄底”。市场人士称,目前的房产投资买家主要是长线投资者,部分
楼盘价格触底和资金避险需求是投资者纷纷出手楼市的主要原因。
成交回暖
“许久不见的投资客们又回来了”
春节后广州楼市三周成交的新房数量分别为1205、2059、2412套,成交呈持续回暖状态。
尽管房地产最终在国家十大产业振兴规划中落选,但中原地产天河区营业经理汤影明却对楼市越发有信心了。他所负责的珠江新城片区曾是这一轮楼市调整中“受灾”最严重的区域,而现在的成交增长情况甚至令他觉得比2007年楼市最火爆时更好,特别是因为“许久不见的投资客们又回来了”。
广州国土房管局“阳光家缘”网上签约情况显示,春节后广州楼市三周成交的新房数量分别为1205、2059、2412套,成交呈持续回暖状态。二手房方面,据中原地产统计,2月份全市二手住宅成交面积环比明显增长二成以上。另外,受部分业主开始“反价”的影响,该行成交的二手
房价小幅回升至8200元/平方米。
近期房地产市场成交量的回暖,除了刚性
置业需求纷纷出手外,投资客的“跑步进场”也是不可忽视的原因。据汤影明介绍,近期珠江新城成交的单位中投资与自住客户的比例达到了1:1,而以前这个比例通常是3:7。他负责的分行2月份成交量同比增加了三至五成,增量的部分基本上都是投资买家。
投资买家对于降价到位的一手房产同样也毫不手软。号称“成本价开盘”的清远恒大金碧天下起价1880元/平方米,开盘即迎来珠三角各地买家前去“抄底”。近期广州成交较多的光大水岸榕城、保利中环广场等楼盘买家中也不乏投资客的身影。
投资机会
长线客迎来抄底时机
与以往不同的是,目前楼市的投资者极少有短炒行为。这是因为
楼价并没有出现大的回升,短炒的空间基本上不存在。
广州市国土房管局数据显示,全市2009年1月新建商品住宅成交均价为8014元/平方米,合富辉煌集团市场研究部在剔除了相对保守的通胀率后推算得出,当前房价平均水平已回落至2007年初的水平。
在众多投资客近期出手的案例中,投资者陈先生的购房经历颇为典型。他从今年初开始就大量吸纳市区内50-60平方米的物业,一买就是一批或一栋,所买物业分布在广州、深圳等地,只要是年回报率在5%以上的物业就行。陈先生表示,他手上有大量现金,并且认为较大比例地长线持有物业最为保值,“基本上大家都认为今年中开始楼价将站稳,现在早一点淘货一点也不怕”。
经过近一年的调整降价,广州、深圳、东莞等地部分楼盘的降幅都达到20%—40%,长线投资的回报率也随之回升。如珠江新城星汇国际一套45平方米的公寓近期成交价为60万元,而月租金则为2500元/月,回报率在5%。
近期部分银行在
房贷方面的审核也较为宽松。只要之前的还贷记录良好,购买第二套以上的住房同样可以享受到三成首付与7折利率优惠,为投资客重返楼市创造了一定条件。
值得一提的是,记者在采访中了解到与以往不同的是,目前楼市的投资者极少有短炒行为。这是因为尽管楼市中已有不少“笋盘”,但楼价并没有出现大的回升,
炒房的空间基本上不存在。容易出租的市中心、中等户型物业较受投资客青睐。
风险提示
回暖时机不充分投资仍须谨慎
2月份成交量的“反季节”放大并不意味着楼市就此回暖,楼市真正回暖可能出现在今年9月。
当前是否正处于楼市的底部?近期抄底是否一定划算?许多业内人士对此并不完全赞同。易居克而瑞广州公司副总经理金欢认为,2月份成交量的“反季节”放大并不意味着楼市就此回暖,这种回暖的持续性还有待观察,楼市真正回暖可能出现在今年9月。
合富辉煌集团市场研究部的统计数据也显示,楼市目前的回暖或许只能定义为“阶段性”:今年1月广州全市商品住宅新增供应同比下降42%,春节后至今广州楼市更只新增了五个预售楼盘。年初至今的新增供应量大幅下降并不是正常现象,而自住和投资买家的购房热情仍有进一步激活的空间。
合富辉煌首席分析师黎文江表示,2008年底广州全市余货约2.7万套,再加上今年全市十区新增供应约4.9万套,2009年的可售货量预计与2008年相当。今年内楼市供求形势不会出现再度逆转。黎文江认为,楼市是否真正回暖还要视4、5月份供应旺季时的成交情况而定。
也有专业人士提醒,在宏观经济基本面尚未趋向稳定、楼价下跌空间尚存、楼市仍有数量巨大的存货压力等情况面前,现在还不是轻言见底的时候。但相比其他投资渠道的不稳定性,投资房产仍然是最稳妥的长线获利渠道之一。
